一纸文件的出台，往往藏着时代转向的关键信号 —— 这一次，指向的是中国城市发展逻辑的：从 “大拆大建” 的规模扩张，正式转向 “留改拆并举” 的存量焕新。

  2024 到 2025 年，这场变革率先在机构层面破局：湖北省成为全国首个 “吃螃蟹” 的省份，全域完成 17 个地市州 “住房和城乡建设局” 向 “住房和城市更新局” 的改革；与此同时，北京、四川、广东、上海等地紧追其后，省级城市更新集团密集成立，注册资本动辄就是数十亿元级别。

  从政府职能调整到市场主体补位，这场系统性变革，标志着中国城市建设彻底告别 “增量时代”，迈入 **“存量焕新时代”** 。2025 年 8 月，《中央国务院关于推动城市高水平发展的意见》正式落地，明确给出了 “定调”：我国城镇化已从快速增长期转向稳定发展期，城市发展的核心，也从大规模增量扩张转向存量提质增效。

  千万别把湖北的机构改革当成 “简单更名”—— 这背后是城市建设管理体制的系统性重构。2024 年 6 月底前，湖北 17 个地市州及省直辖县同步完成 “住更局” 挂牌，成为全国首个实现 “省级全域住建部门职能重构” 的省份。

  这场改革的突破性，体现在三个关键点上：全域覆盖的更新管理体系、职能融合的 “双轮驱动” 机制，以及配套的 **“1+N” 政策体系 **。和广州、深圳早期的 “单点试点” 不同，湖北模式真正的完成了省域范围内 “纵向贯通、横向协同”，让城市更新从 “零散推进” 变成 “系统作战”。

  职责调整的核心思路，是 “规建管” 分离。以荆州市为例：原住建局的 “城乡建设规划管理”“建筑市场监管” 等职能，划归新组建的 “自然资源和城乡建设局”；而更名后的 “住房和城市更新局”，则专注于住宅管理与住房保障、房地产市场调控、市政基础设施建设、城市更新实施四大核心任务 —— 权责更清晰，发力更聚焦。

  政府职能 “转舵” 的同时，市场主体也在经历深刻洗牌 —— 省级城市更新集团的崛起，成为 “存量时代” 的重要特征。

  2025 年 7 月 28 日，注册资本 50 亿元的四川省城市更新集团正式揭牌，由四川华西集团全资控股，定位是 “省级城市更新国有资本投资建设运营平台”。它的任务很明确：覆盖全省城市更新项目的 “体检、策划、规划、投资、建设、运营” 六大环节，布局科研设计、工程项目施工、产业投资、城市运营四大业务板块。按照计划，“十五五” 期间它要参与打造50 余个城市更新项目，带动全省超千亿投资。

  不止四川，上海、广州、南宁等地也纷纷成立类似平台公司。这一些企业有个共同特点：政府推动成立、国有资本主导、注册资本雄厚、覆盖更新全产业链。它们的出现，正是为了破解城市更新的 “老大难” 问题 —— 资源分散、融资单一、链条割裂，让市场化力量真正成为 “存量焕新” 的主力军。

  城市更新，最难的永远是 “钱”。这类项目大多是 “前期投入高、回报周期长”，单靠传统融资渠道根本不够用。

  为了破局，多部门已经联手打出 “组合拳”：财政部、金融监管总局、国家发改委明确，将通过预算内投资、专项债、政策性银行借贷、财政补助、税费优惠、金融机构信贷等多维度提供支持。

  更实在的是 “线 年，中央财政将再拿出400 亿元奖补资金，新增 20 个示范城市给予专项补助 —— 东部城市不超过 8 亿元，中部不超过 10 亿元，西部和直辖市不超过 12 亿元，用政策杠杆撬动地方积极性。

  现在，“专项债 + EOD + 社会资本” 的组合，成了破解资金困局的 “利器”。其中 EOD 模式（生态环境导向的开发模式）很关键，通过 “生态修复 + 功能开发” 的联动，把环境价值转化为经济收益，反哺前期投入；而 REITs（不动产投资投资基金）更是被视为 “核心工具”—— 今年 2 月，华夏金隅智造工场 REIT 上市，成为国内首单以城市更新项目为底层资产的公募 REITs，公众发售提前结束，配售前累计吸金403.87 亿元，足见市场认可。

  存量焕新，离不开技术 “打底”。数字创新正在成为城市更新的 “新动能”，让改造更高效、更精准。

  上海蓝色星球科技推出的 “城市更新数字化平台 (CDP-Mate)”，就是典型案例 —— 基于数字孪生和人工智能技术，已经应用于 1000 多个更新项目，实现了从策划、建设到运营的 “全生命周期管理”。

  还有更具体的实践：上海康健路 341 弄 “原拆原建” 项目，靠BIM+AI 技术不仅节省了 15% 的投资，还把居民回迁周期压缩到只有 8 个月；西安幸福林带项目采用 “PPP+TOD” 模式，叠加政府治理创新，工期直接缩短 9 个月，现在日均客流量能达到 4.8 万人次。

  这些案例都在说明：技术正在推动城市更新从 “经验驱动” 转向 “数据驱动”，破解信息不对称、决策效率低的老问题。

  中国城市发展，正在经历一场历史性转变 —— 从追求 “有没有” 的规模扩张，转向追求 “好不好” 的质量提升。

  这背后是客观规律：当城镇化率突破 65%，按照国际经验，城市发展重点必然从 “外延扩张” 转向 “内涵提升”。而城市更新，正是这一场转变的核心抓手。

  它的战略价值，体现在 “经济 + 民生” 双重属性上：一方面，中国城镇存量建筑规模已超500 万亿元，按年更新速率 2% 计算，每年能释放10 万亿元级的经济价值，成为稳增长的重要支撑；另一方面，更新直接惠及民生 —— 比如湖北省计划三年内，让老旧小区加装电梯覆盖率提升 30%，同时改造 2000 公里老旧管网，让居民实实在在感受到变化。

  更重要的是理念的进化：从 “大拆大建” 到 “留改拆并举”，背后是城市治理思维的深刻变革。早在 2021 年，住建部就发布《防止大拆大建通知》，明确要求城市更新要 “保留既有建筑、保持老城格局、延续城市特色”。

  现在，慢慢的变多的实践正在呼应这一理念：南京小西湖街区的 “小尺度、渐进式” 更新，不搞 “一刀切”；上海洛克・外滩源的 “修旧如旧”，留住历史风貌；首钢工业园的 “工业遗存活化”，让老厂房焕发新生 —— 这些案例，都在诠释对城市历史文脉和社区肌理的尊重。

  当然，城市更新不是 “坦途”，仍面临不少现实挑战：资金上，单靠财政投入难以为继，市场化融资机制的建立还需突破；制度上，国家层面缺乏专门立法，地方政策 “碎片化” 问题明显；实施上，产权复杂、利益多元，导致协调成本居高不下。

  ：湖北的职能改革经验会被更多省份借鉴，让城市更新从 “局部试点” 变成 “系统行动”；

  ：更新内容不再只盯着 “房子、道路”，还会扩展到社区服务、数字赋能、低碳转型等 “软实力” 维度；

  正如住建部官员所言：“城市更新不是简单的空间改造，而是城市发展范式的深刻变革。”

  站在 2025 年的节点回望，大基建的 “黄金岁月” 虽已落幕，但城市发展的故事并未结束 —— 只是换了一种更精细、更可持续的讲述方式。在这场没有退路的转型中，那些能主动适应变化、敢于创新的城市和企业，终将在 “存量时代” 找到新的增长空间，续写城市发展的新篇章。返回搜狐，查看更加多